- Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Das Sachverständigengutachten für behördliche und gerichtliche Zwecke.
Ihr Immobilienwert auf rechtlich fundierter, marktgerechten Basis ermittelt.
Der Verkehrswert oder auch Marktwert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden könnte. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage des Grundstücks. Persönliche oder außergewöhnliche Umstände – wie z.B. ein Notverkauf oder familiäre Bindungen – bleiben unberücksichtigt. Damit wird sichergestellt, dass der ermittelte Verkehrswert objektiv, nachvollziehbar und marktgerecht ist.
Gesetzliche Grundlage (§ 194 BauGB)
Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) klar definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Diese gesetzliche Definition macht das Gutachten zu einer gerichtsfesten und behördlich anerkannten Grundlage.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den objektiven Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag, dem sog. Wertermittlungs- oder auch Qualitätsstichtag. Dabei werden alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten sowie die Lage des Grundstücks berücksichtigt – unabhängig von persönlichen Umständen.
Das Gutachten wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und dient als transparente, rechtssichere Grundlage für Kauf, Verkauf, Erbschaften, Scheidungen oder steuerliche Bewertungen.
Unsere Gutachten sind gerichtsfest, nachvollziehbar und bieten Ihnen die Sicherheit, die Sie für Ihre Entscheidungen benötigen.
Die Grundidee des Verkehrswerts
Der Verkehrswert ist der wahrscheinlich erzielbare Marktpreis einer Immobilie unter normalen Bedingungen.
Er bildet die Schnittstelle zwischen Recht und Markt: Einerseits gesetzlich definiert, andererseits durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
Was bedeutet Marktwert ?
Normierte Bewertungsverfahren
Sie basiert auf den gesetzlichen Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
und berücksichtigt objektspezifische Merkmale sowie aktuelle Marktdaten.Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt drei zentrale Wertermittlungsverfahren vor.Diese Verfahren sind verbindlich geregelt und bilden die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts.
- Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV)
- Anwendung: Besonders geeignet für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
- Grundlage: Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte
- Ziel: Marktnahe Bewertung durch Orientierung an realen Transaktionen. - Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV)
- Anwendung: Geeignet für Renditeobjekte wie z.B. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien
- Berechnung: Jahresrohertrag (Mieteinnahmen) minus Bewirtschaftungskosten = Reinertrag.Kapitalisierung mit einem objektspezifischen Liegenschaftszinssatz
- Ziel: Wertbestimmung auf Basis der nachhaltig erzielbaren Einnahmen - Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV)
Anwendung: Vor allem bei selbstgenutzten Immobilien und Objekten ohne Vergleichs- oder Ertragsdaten
Berechnung: Ermittlung des Bodenwerts. Ermittlung des Gebäudewerts (Herstellungskosten minus Alterswertminderung).
Anpassung mit Sachwertfaktoren zur Marktangleichung.
Ziel: Abbildung des Substanzwertes der Immobilie.
Je nach Art und Nutzung der Immobilie wird das jeweils geeignetste Verfahren angewendet, um die Plausibilität und Marktgerechtigkeit zuerhöhen, können auch mehrere Verfahren kombiniert werden. Grundlage sind stets die amtlichen Daten der Gutachterausschüsse, wie Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Diese sichern Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Objektivität.
Unsere Gutachten bieten Ihnen damit nicht nur eine belastbare Wertermittlung, sondern auch die Gewissheit, dass der Verkehrswert IhrerImmobilie auf einer rechtlich fundierten und marktgerechten Basis ermittelt wird.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB werden individuell kalkuliert und sind abhängig von Wert, Größe und Komplexität der Immobilie.
Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?
Bei einem gängigen Verkehrswertgutachten ist die Ausarbeitung mit einem nicht unerheblichen Arbeitsaufwand verbunden, da zunächst sehr viele Unterlagen benötigt werden.
Es müssen Flurkarte, Grundbuchauszug, Altlastenauskunft, Flächennutzungsplan, Denkmalschutzsituation, Baulastenauskunft, Bebauungsplan, Anliegerbescheinigung über Erschließungsbeiträge sowie weitere Informationen vom Gutachterausschuss beschafft werden.
Nach einer gründlich durchgeführten Objektbesichtigung mit einer umfangreichen Dokumentation erfolgt anschließend auf dieser Grundlage die Ausarbeitung des Gutachtens mit ausführlichen Begründungen, Hintergrundinformationen sowie der Berechnung desImmobilienwertes.
Hinzu kommt eine umfangreiche Erläuterung der Begrifflichkeiten, so dass das Gutachten auch für Laien verständlich ist. Letztlich umfasst das Verkehrswertgutachtens ca. 80-90 Seiten.
Der Ablauf:
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB folgt einem klar strukturierten Ablauf. Nach der Auftragsklärung und der Beschaffung aller relevanten Unterlagen erfolgt eine sorgfältige Objektbesichtigung mit umfassender Dokumentation. Anschließend wird der Immobilienwert nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV berechnet und in einem ausführlichen, nachvollziehbaren Gutachten dargestellt. Dieses berücksichtigt sämtliche rechtlichen und tatsächlichenGegebenheiten, enthält eine detaillierte Fotodokumentation und bietet Ihnen eine gerichtsfeste Grundlage für Ihre Entscheidungen.
Folgende Unterlagen werden für die Erstattung des Gutachtens benötigt
1. Rechtliche Unterlagen
- Grundbuchauszug: Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden), Dienstbarkeiten (Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch).
- Baulastenverzeichnis: Einschränkungen oder Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten.
- Altlastenauskunft: Informationen über mögliche Bodenverunreinigungen.
- Denkmalschutzbescheid: Falls das Objekt unter Denkmalschutz steht.
2. Kataster- und Planungsunterlagen
- Flurkarte / Liegenschaftskarte: Darstellung des Grundstücks mit Grenzen und Lage.
- Lageplan: Übersicht über Grundstückszuschnitt und Nachbarschaft.
- Bebauungsplan / Flächennutzungsplan: Zulässige Nutzung, Bauweise, Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl.
- Erschließungsnachweise: Angaben zu Straßen, Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation.
3. Bau- und Objektunterlagen
- Baugenehmigungen und Baupläne: Nachweis über genehmigte Bauausführung.
- Wohn- und Nutzflächenberechnung: Grundlage für die Bewertung.
- Gebäudebeschreibung: Baujahr, Bauweise, Modernisierungen, Sanierungen.
- Energieausweis: Angaben zur energetischen Qualität.
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten): Höhe der Mieteinnahmen, Laufzeiten, Nebenkostenregelungen.
4. Marktdaten
- Bodenrichtwerte: Amtliche Werte aus den Gutachterausschüssen.
- Vergleichsfaktoren: z. B. für Wohnflächen oder Grundstücksgrößen.
- Liegenschaftszinssätze: Für die Kapitalisierung im Ertragswertverfahren.
- Sachwertfaktoren: Für die Marktanpassung im Sachwertverfahren.
5. Zusätzliche Unterlagen (je nach Objekt)
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen).
- WEG-Protokolle: Informationen über Rücklagen, geplante Sanierungen.
- Grundsteuerbescheid.
- Versicherungsnachweise (Gebäudeversicherung).
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bietet Ihnen eine rechtssichere und nachvollziehbare Grundlage für wichtige Entscheidungen rund um Ihre Immobilie. Durch die sorgfältige Analyse aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten sowie die Anwendung der anerkannten Verfahren der ImmoWertV erhalten Sie ein gerichtsfestes Dokument, das Transparenz und Sicherheit schafft. Ob für Kauf, Verkauf, Erbschaft oder gerichtliche Auseinandersetzungen – wir stehen Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite. Vertrauen Sie auf unsere Expertise und lassen Sie uns gemeinsam den Wert Ihrer Immobilie professionell ermitteln.
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Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
Ralf Gromatzki
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